车位买了3年多，合同没签，管理费已欠6000多？

购买车位的全款交了三年多，迟迟没有签订正式合同，却等来了欠费催缴信息。开封市民李先生直到接到开发商发来的欠费信息才知道，开发商一直计算停车位管理费，至今已累计欠费6000多元。这让李先生无法接受……

车位买卖合同都没签，管理费却已签6000多元？

2019年11月，开封市民李先生以12万元的价格，在郑开·恒大未来城购买了两个地下车位。当即他就向恒大未来城交付了全款，并签订了《郑开·恒大未来城停车位使用协议》，协议约定：乙方（李先生）必须在双方约定期限内凭本协议及已付款之票据，与甲方（开封国际城一号实业开发有限公司）签署《停车位合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方所付款项不予退还甲方无需通知乙方，可另行处理该停车位。

当时，销售告诉李先生，会择日电话通知他到售楼部签署《停车位合同》。但此后李先生一直未接到电话。由于购房和车位用于投资，自己并不居住，加上后来疫情管控等因素，李先生也未在意此事。

2020年下半年，李先生接到恒大未来城发来的信息，称他欠车位管理费。李先生急忙登录恒大物业的APP查看欠费情况，发现恒大未来城物业在他交完车位费后，自12月1日起就开始计算车位管理费。时至今日，李先生的车位管理费已经累计到6000多元。

连合同都没有签，车位也没交付，怎么能收车位管理费呢？李先生来到恒大未来城售楼部沟通此事。售楼部一位销售工作人员称，他们不清楚李先生车位费用的事儿，是物业在管。李先生又找到物业，物业却称：是销售部门转过来车位已售信息，他们才开始收费。那此事该怎么处理呢？两个部门推来推去迟迟不能给李先生一个答复。

李先生告诉记者，后来物业跟他联系，称可以减免1000元。李先生不愿接受，但物业称这就是处理结果，李先生不接受的话可以自己想办法解决。

之后，李先生又登录了恒大的APP，向其上级公司投诉，但至今没得到任何回复。

地下工程并未验收，这车位能不能买？

车位管理费的问题之余，更令李先生担心的是，在《郑开·恒大未来城停车位使用协议》中，注明的是，交了6万块钱之后，甲方同意乙方使用停车位。签署的合同名称也不是《停车位销售合同》，而是含糊其辞的《停车位合同》。李先生高度怀疑，自己花费12万元购买的车位，可能无法拥有产权。他多方打听后，获悉恒大未来城的地下工程并未经过竣工验收，而没有验收的工程，恒大未来城怎么就开始销售了呢？

（李先生签订的停车位使用协议，两份之一）

7月6日，记者来到开封市人防办，核实情况。

工程管理科负责人表示：一般来说，人防工程只是占房地产项目地下工程的局部，所以还无法判断李先生购买的车位是不是在人防工程内。不管是人防工程也好，普通地下工程也好，消费者可以看其计容（计算容积率）面积是多少，不计容面积是多少，如果购买的地下室、地下车库或者车位不计算容积率的话，是没有产权的，有关部门就不办（权属）证，这个在规划总平图上是可以查阅到的。 通常情况下，地下工程是不计算容积率的。也存在很多消费者买了停车位都办不了证的情况。

至于人防工程内的停车位的权属，国家没有明确的规定，只是说“谁投资谁受益，谁使用谁管理”，战时归国家统一调配使用，平时鼓励“平战结合”，因此，开发商出让的都是出让权，如果是租赁的话，按照《民法典》《合同法》的规定，不能超过20年。

地产项目的地下工程是由住建部门组织竣工验收的，包括人防工程也是，人防部门对验收过程进行监督，没有通过竣工验收的，不能投入使用，当然也不能销售。

经过人防办工程管理科的确认，恒大未来城确未经过竣工验收。

（李先生在恒大APP上的投诉截图）

购买地下停车位，注意产权归属、保障权益

记者致电恒大未来城销售部，销售部人员告诉记者，现在车位已经销售一空，仅剩一两个。对于车位是否有产权，该销售人员称，一般都没有产权。对使用权转让的期限，他表示，应该都是随着房子走的，应该是70年。

8月10日，针对李先生对管理费的异议，记者联系了物业公司负责人任经理。得知记者的来意，任经理表示：公司有规定，记者可以留下联系方式，等待公司专人回应。

在征得任经理的同意后，记者将自己的身份信息、记者证信息及要采访的内容以短信形式发给任经理。但截至发稿前，记者未得到任何回复。

虽然购买商品房、车位对大多数家庭都属于大额支出，但很多人对合同并不会认真审阅，加上相关知识的匮乏，大多都是稀里糊涂签订了。那么购买地下车位应该注意哪些事项呢？通常来说，业主在购买地下车位时，会碰到人防车位和产权车位。这两种车位有很大不同。人防车位就是人防工程里的车位，人防车位的使用权限由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，而建设机构可以将人防车位的使用权转让给个人和机构，使用期限不得超过20年，如果国家条件需要则强制征用。非人防车位基本都是普通的产权车位，产权由开发商或建筑物的建设机构拥有，也可以卖给个人和机构，其使用年限与房产年限70年相同。

上海申浩律师事务所律师尹伟告诉记者：在购买车位时，首先要了解清楚车位的产权性质，使用期限、车位面积、管理费等问题，签订的是机动车位购置协议还是车位租赁协议或者使用权转让协议，如果签订的是后两种协议，则购买者无法进行产权登记，也就是说只在租赁期限内或者使用权转让期限内享有车位的使用权，而不享有车位的所有权。如果业主认为只要签订了协议，就享有车位的所有权，那就打错特错了。

尹律师还表示：停车位管理费的收取应自停车位交付使用之日起计算。从李先生反映的情况来看，开发商并未和李先生签订正式的销售或者使用权转让协议，也并未交付车位，因此不应该收取管理费。如果收取，就应该由收费方进行举证，证明已向李先生交付了车位。